Кількість добровільних об’єднань співвласників багатоквартирних будинків на території Володимирщини складає 31%, але жодне з них не працює…
Будинки – як люди. Ми іноді хворіємо і, щоб жити далі, потребуємо лікування. Те ж стосується і житла. Аби воно залишалося придатним для експлуатації, потрібен дбайливий господар, який би його підтримував у належному стані. Так розпочав свою промову на засіданні громадської ради при Володимир-Волинській РДА 26 січня головний архітектор району начальник відділу ЖКГ Петро Чуцький при розгляді питання «Програми та заходи зі створення ОСББ та з енергозбереження у багатоквартирних житлових будинках населених пунктів району». З його слів, у районі налічується 36 багатоквартирних будинків, а об’єднання співвласників створені в 11-ти з них, що складає 31%. У процентному співвідношенні це вдвічі більше, ніж у Володимирі. Але у місті ОСББ працюють, а у районі існують лише на папері. Далі офіційної реєстрації справа не пішла. Ніхто не погоджується виконувати роботу голови об’єднання. Не відкриті рахунки.
На думку посадовця, причина цього – інертність влади і небажання людей брати на себе відповідальність за своє ж житло. Значну роль також відіграє недосконале законодавство.
Ні для кого не секрет, що багатоквартирні будинки старі і знаходяться у занедбаному стані. У місцях загального користування десятиліттями не робився навіть косметичний ремонт, не кажучи про капітальний. У спадок від безгосподарності у житловому фонді маємо іржаві труби, жахливу електропроводку, проблеми з дахами та каналізацією.
-Люди звикли дбати лише про власні квартири, де роблять євроремонт, а що відбувається навколо, їх не цікавить, - зауважує Петро Андрійович. – Таке ставлення призводить до руйнації будинків. Якщо так буде далі, то скоро це житло стане зовсім не придатним для експлуатації. Варто задуматися і рятувати домівки, поки не пізно.
Така ситуація виникла не за один день. Вона має свою історію і свої помилки.
-До 1991 року багатоквартирні будинки у районі були державними. А потім людям дозволили приватизувати житло, причому – безоплатно. За це нас критикували Польща та інші країни пострадянського простору, де приватизація відбувалася за гроші у доступних для громадян сумах. Так принаймні не порушувався принцип соціальної справедливості по відношенню до тих людей, які ніколи не мали дармових квартир і довго заощаджували, щоб збудувати власне житло, - констатує Петро Чуцький. – А по-друге, надходили кошти від приватизації, за які можна було покращувати існуючий житловий фонд.
Досвід показує, що ОСББ – найкраща форма утримання будинків, і це розуміють усі. Але жителів лякає, що вмісту їхніх гаманців не вистачить на дорогі капремонти, які обійдуться у десятки тисяч гривень, а подекуди і більше. Люди традиційно не вірять у державні заохочення, а саме за умови створення ОСББ до 1 липня 2016р. обіцяли зробити у будинках капітальний ремонт за державні кошти і забезпечити дуже вигідне кредитування на енергозбереження. Водночас влада не має права будь-кого примушувати створювати ОСББ, бо це річ суто добровільна. Проте Кабмін, зреагувавши на реальну ситуацію, у травні минулого року скасував норму закону про зняття з балансу місцевих бюджетів житлових будинків. Тож вони й надалі висітимуть на голові органів місцевого самоврядування, які до кінця поточного року мають призначити для них управителів. А наскільки ті управителі будуть ефективними – життя покаже.
Законодавство: чим керуємося і чого не знаємо
Із 1 липня 2015р. набув чинності Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» (№417-VІІІ). Цим законом держава фактично переклала відповідальність на плечі мешканців за утримання, експлуатацію, реконструкцію, реставрацію, поточний і капітальний ремонт та технічне переоснащення будинків. Норми закону вимагали від співвласників багатоквартирного будинку до 1 липня 2016р. прийняти рішення щодо форми управління будинком. Якщо цього не відбудеться, то місцеві чиновники у примусовому порядку призначать приватного управителя на свій розсуд. Але цю норму відтермінували, бо виявилося, що зробити це не так просто. Спробуємо розібратися, чому гальмується виконання даного закону.
Закон №417 передбачає три форми управління багатоквартирним (БК) будинком (ст.9):
Управління співвласниками
За загальним правилом, управління БК будинком здійснюється виключно його співвласниками, і лише у випадку прийняття ними відповідного рішення – управителем чи об’єднанням співвласників багатоквартирного будинку. Усі рішення щодо управління приймаються на зборах співвласників та оформлюються протоколом. До компетенції зборів співвласників входить прийняття рішень з усіх питань управління багатоквартирним будинком, у тому числі: розпорядження спільним майном БК будинку, визначення управителя та його відкликання, визначення повноважень управителя, проведення поточного та капітального ремонтів, реконструкції, реставрації, технічного переоснащення спільного майна будинку та визначення підрядників для виконання таких робіт; визначення переліку й розміру витрат на управління БК будинком.
Рішення зборів вважається прийнятим, якщо за нього проголосували власники квартир та нежитлових приміщень, площа яких разом перевищує 75% (в окремих випадках – 50%) загальної площі БК будинку.
Визначення управителя
Співвласники можуть доручити управління багатоквартирним будинком управителю. Управитель – це фізична особа, підприємець або юридична особа, суб’єкт підприємницької діяльності, який згідно із договором зі співвласниками забезпечує належне утримання та ремонт спільного майна БК будинку і прибудинкової території та належні умови проживання й задоволення господарсько-побутових потреб.
Управління будинком управителем здійснюється на підставі договору про надання послуг з управління БК будинком, умови якого повинні відповідати умовам типового договору, затвердженого КМУ. Вартість послуг з управління визначається за згодою сторін та зазначається у договорі. Договір з управителем укладається на один рік. І може бути продовжений.
У законі йдеться: якщо рішення про форму управління будинком не прийнято, управителя призначить виконавчий орган місцевої ради. От тільки невідомо, хто платитиме цьому управителю. Як зазначає Петро Чуцький, жодних нормативних актів щодо цього немає. Судячи з усього, це знову ляже на плечі місцевих бюджетів.
Управління будинком ОСББ
, далі – Закон-2866). Основна діяльність об’єднання полягає у здійсненні функцій, що забезпечують реалізацію прав співвласників на володіння та користування спільним майном, належне утримання БК будинку та прибудинкової території, сприяння співвласникам в отриманні житлово-комунальних й інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов’язань, пов’язаних із діяльністю об’єднання.
ОСББ може бути створено лише власниками квартир і нежитлових приміщень у БК будинку. Для створення об’єднання скликаються установчі збори (ст. 6 Закону №2866-III). Кожен співвласник квартири чи нежитлового приміщення в будинку вважається членом ОСББ. Загальні збори співвласників є вищим органом управління ОСББ, їхнє рішення є обов’язковим для всіх співвласників.
Базові права й обов’язки співвласника визначені ст.ст.15 та 16 Закону №2866-III, ст.ст.5, 7 Закону №417-VIII відповідно. Але їхній перелік може бути доповнено Статутом ОСББ. У зв’язку з прийняттям Закону №417, внесено зміни до Типового статуту ОСББ.
Діяльність ОСББ регулюється профільними Законами №2866-14 та №417-VIII, Цивільним, Житловим і Земельним кодексами України, іншими нормативно-правовими актами та статутом об’єднання. Головним органом, що контролює діяльність ОСББ, є загальні збори, окремі органи, створені відповідно до статуту, а також особисто співвласники.
Питання власності
Власники квартир чи нежитлового приміщення у БК будинку є співвласниками цього будинку. Ними можуть бути фізичні та юридичні особи, територіальні громади, держава (ч.1 ст.4 Закону №417). Спільне майно БК будинку є спільною сумісною власністю співвласників (ч.1 ст.5 Закону №417). Поняття спільної власності розкриває ст.368 Цивільного кодексу, згідно з якою співвласники будинку не мають конкретно визначеної частки у праві власності на таке майно.
Законом-417 внесено зміни до ст.42 Земельного кодексу України, зокрема ч.2 викладено у новій редакції, відповідно до якої земельні ділянки, на яких розташовані БК будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкова територія, що перебувають у спільній сумісній власності власників квартир та нежитлових приміщень у будинку, передаються безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам БК будинку в порядку, встановленому Кабміном.
* * *
Однак, оскільки урядом та Мінрегіоном України робота з приведення власних нормативно-правових актів у відповідність із Законом №417-VII ще не завершена, забезпечення практичного виконання органом місцевого самоврядування та його виконавчим комітетом повноважень, передбачених положеннями цього Закону, наразі неможливе. Аби закон запрацював, необхідно внести відповідні зміни до чинного законодавства.
Міла Сергєєва, Володимир-Волинський район
Коментарі